うめぷ 家を買う？
２００３年９月１９日、、、、 リエージュのFlemalle にある家の仮契約手続きをしてきました。
ここでは、うめぷが、家を買うまでの流れと、家の写真などを載せてみたいと思います。
ちなみに、買うときのうめぷの予算は、90,000 EURO 以下 登記費用等があるので全体で 100,000 EURO 以下とする。
また、家は １９５０年以降、風呂、上下水道、庭付で、maison タイプ、電車駅（できれば急行停車駅）まで歩いて１０分以内、
高速道路までの距離が５ｋｍ以下 というようなものでした。
（結構 わがまま、、、）（笑）
1: 家を探す
うめぷは、家を探すのに、結局 最後は ImmoWeb だけをチェックしていました。
１年前ぐらいから、ゆっくり探し始めて、周りの人に聞いたり、いろんな雑誌を買ってみたり、新築 たずねたり、、と
本当に、まぁ いろいろとしたなぁ〜 とは 思います。
ですが、結局 オンラインの情報が、一番早くてわかりやすいので、最後の３ヶ月ぐらいは、ImmoWeb しかみていませんでした。
ベルギーでは、一般的に 3,000,000 BEF(75,000 Euro) 以下の物件は、すぐに売れてしまいます。
通常１０日 持たないことが多いです。ですから、毎日 WEBチェックを欠かさないほうがいいです。
ただし、逆にこの値段帯で１０日以上 売れていない物件（ImmoWeb では、New/Update マークが切れた物件)は、
なんらかの問題があると思われるので、最初から、購入を考慮しないほうがいいです。
適正価格は？ と 聞かれると難しいのですが、周りの家の価格と比較検討してみるというのが 一番確実でしょう。
別の方法としては、Cadastral Income(フランス語では、RC と書かれる) の固定資産税から 推定するのも ひとつの方法です。
不動産会社などから、でてくる物件には書かれていますので、大体の目安となります。
また、地方都市などは安いので、大都市の周りで探すより、思い切って地方都市の物件を探すほうが、意外と安くて通勤時間も短くなるという
可能性もあります。あと、フランス語圏とオランダ語圏の境界付近は、やはり安めに出ることがあります。
ImmoWeb では、競売物件等もでております。競売方法は、少し変わっていて第一回目 入札では落札できません。 これは、落札最低価格を決定するためのものです。２ 回目以降で、それ以上の価格をいれた場合に、落札できます。
2: 購入にかかるお金
日本でもそうですが、ベルギーでも 不動産会社から だされている価格＝購入価格 というわけではないのです。
その他、手数料というものが必要です。新築の場合は、消費税２１％が かかります。
登記料＋手数料（Notaire:公証人に支払うお金)などは、RCによって、大きく２種類に分けられます。
RCが、750 Euro 以上の場合は、登記料は 物件価格の 12.5% 、それ以下の場合は 6 %となります。
手数料は、物件価格によって法定（だいたい1〜2%程度)で決められております。
例えば、90,000 Euro の物件をWallonneで購入する場合
| RC > 750 (12.5%) |
RC < 750 (6%) |
|
| 登記料金 |
11250 |
5400 |
| 手数料 |
1530.35 |
1530.35 |
| 合計 |
12780.35 |
6930.35 |
となります。この RCが 750 Euro 以下になるのは、だいたい（立地条件にもよりますが）物件価格が 75000 Euro 以下になります。
なお、不動産会社に払う手数料は、買主は、０です。売主が払います（だいたい物件価格の２％程度）。
3: お金を借りる
通常、不動産を現金で、購入できる人は少ないと思いますので、銀行ローンや保険会社ローン、もしくは 親ローンという選択肢になるかと
思います。 今回 うめぷは、親ローンを 選択できるので、よいのですが、せっかくなので 教えてもらったことを、書いておきます。
Fortis 銀行で お金を借りるとして、通常 20年の固定金利を選択することになるかと思います。他には、５年ごとに金利が変わる変動金利などがありますが、固定 金利の方がいいかと思います。 もし、金利が下降したら、手数料を払って組替えたほうが安全かと思われます。
20年の固定金利は 2003年5月現在では、5.46% でした。もし、自己資金で物件価格の20%以上を用意できるのであれば、優遇金利(-0.25%)をうけることができます。
ローンを作成するには、抵当権を設定するので 手数料として 2500 Euro が必要となり、ローン作成手数料として、125 Euro程度必要です。
また、90,000 Euro のローンを作成するには、生命保険の加入が義務付けられます。だいたい 200 Euro/年 程度となります。
火災保険は、大きさと場所によって変わってくるのですが、NAMURで、150m^2の家の場合 150 Euro/年 でした。
繰上げ返済をする場合は、期間を短くするのであれば 再度ローン計算の組みなおしとなるので、125 Euroが必要となります。
期間を短くするのではなく、毎月の返済額をへらすのであれば、繰り上げる金額 * 利息/4 が手数料となります。
例えば、25000 Euro を一括返済する場合は、25000 * 5.46% / 4 = 341 Euro が手数料となります。
4: 贈与税について
うめぷは、親ローン と 書きましたが、そうすると気をつけないといけないのは、日本の贈与税(うめぷは日本国籍をもっているので）
がかからないようにするということです。また、ベルギーの不動産を購入するので、日本の贈与税の特例（家を買うための贈与控除）は
利用できません。
通常であれば、借用証書・毎月の銀行振込 などを 残しておけば、一応 大丈夫なようですが、、、 ドキドキしてしまいますね。
うめぷは、年１回 返済を考えています。というのも、国際送金手数料が 結構 しゃれにならない金額なので....
まぁ、ですが 通常 日本で 不動産を購入すると ○○のお尋ね という 税務調査（本当は 任意なので 調査ではないです）
がありますが、海外不動産を購入したときに、そういうのは ありませんから、まぁ それほど神経質にならなくてもいいでしょう。
（２００４年９月に、国外送金などの内容についてのお尋ね という書類が、税務署からきました。日本の銀行口座から
資金移動をする場合は、この書類がくるかもしれません。 うめぷは、「銀行口座の移動」という 理由にしました）
ただ、返済途中に、両親が不慮の事故などがあった場合には、相続税の計算などで問題視される可能性があります。
９月末に、notaire と 相談して借用証書等をどうするかは、考えてみようかと思います。
ちなみに、ベルギーでも不動産購入時の税務調査はあるそうです。
５：退去時
税金を割り引いて購入した場合は、３年以内に住所を移して、連続３年間すまないといけません。
もし、これを 怠りますと、政府から差額分を徴収されます。
海外への退去であれば、不動産税が軽減されるそうなので、調べてみてください。（うわさとして、聞いただけです）
A: その他
電気、ガス、水道 の 清算について、オーナーはやっぱりやっていませんでした。
今のところ、うめぷが誓約書を書いて、この カウンターから 使い始めているとしていますが、、
あんまり よい方法ではないです。鍵の引渡しのときに、書類を作って カウンターのナンバーを書いておいて、両方でサインしたほうがいいかと思います。
フラマンの方が、不動産取得税 安いんだねぇ〜
購入スケジュール 、日・月・年 の順でふ
| 2003年 春から |
WEB での 家探しを 真剣にはじめる。 場所は、まだ 決まっていなかったけど、いろんな情報収集やら、価格の調査など |
| 16/9/2003 |
購入する家の見学予約を入れる |
| 17/9/2003 |
家の見学を、午後（うめぷ＋不動産屋さん）と夕方（彼女と一緒）
に、、、 |
| 18/9/2003 |
朝に、購入予定というとで FAXをいれて、おさえてもらう。（効力
１週間） この時に、手付金 価格の１０％ を支払う日を決める。 （これは、結構 よい金額が必要になるので、最初に気をつけねば、、） ちなみに、家の価格は、当初 ８５０００ Euro、値切って ７００００ Euro 値切りは、見学中の、最後に価格を聞いているときに、やりました。 |
| 19/9/2003 |
手付金の内金として 4000 Euro
を支払い、契約書の作成を行う。 内緒話：本当は、全額持っていったのですが、小切手（銀行渡り） ４０００ と 現金 ３０００ だったので す。 で、値切っている最中は、よくわからなかったのですが、購入価格の１割を現金で、領収書をきらないで渡すということで 売主がOKしたらしい。 で、銀行渡りの小切手だと、足がつくので、現金を 要求されました.... この時に、Notaire の選任もやるので、（契約書に書く）もし、知り合いとかがいれば、ちゃんと 住所、名前 などを 書きとめておきましょう （前もって 連絡もしておきましょう）。ちなみに、ベルギーどこの Notaire を選んでもよいそうです。 とはいえ、遠いと、大変でしょうけどね... |
| 23/9/2003 |
手付残金 2500 Euro と、
2000 の現金支払い（これも 結局 手当てできなくて まけてもらった）。だから、契約書上は 家の価格
65000 Euro になっています。 |
| 26/9/2003 |
Notaire
から、書類を受け取った旨の連絡があり、銀行ローンを組むのなら、４５日以内（契約書作成日から）に報告するように と。もし、銀行ローンが 組めなかっ
たら、通常の契約をしている場合（不動産会社を通した場合）、無条件での解約ができます。 手付金も戻ってきます。 |
| 1/10/2003 |
Notaire
に、うめぷは、全額現金払い とする 旨 FAXする。 本来 銀行ローンを組むのであれば、銀行ローンの契約書と、抵当権設定の書類などを 送ることになります。 |
| 20/11/2003 |
待ちに待った、全部の書類が作成終了した旨の ご連絡 ４ヶ月以内の締結なので、売主が延期を申し出ました |
| 10/12/2003 |
|
| 11/12/2003 |
住民登録（同時に 自動車登録も変更する）、 電気、インターネット 手続き、各部屋の採寸 及び 掃除 必要品の 確認 |
| 12/12/2003 |
ペンキ購入、床板購入（トラックの都合上）、 大学の引越し用機材の確保 （台車ｘ３、電気 ドリル、コンクリートドリル？） |
| 13/12/2003 |
梱包、家具ばらし、トラックをとりにいく(17:00 -
18:00 at Wavre) |
| 14/12/2003 |
引越し、（可能なら レンタルピアノの返却も） |
| 15/12/2003
〜 21/12/2003 |
トラックを返しにいく（月曜朝）、 アパート解約予告、アパート掃除、電気解約 手続 き（月曜） 郵便局に、住所変更の届け出（月曜） ペンキ塗り（火曜日）、床板をはる（木曜 日）、家具と電気製品を買う |
| 22/12/2003 |
警察に、翌日の道路使用許可願いの提出（もし、必要なら） |
| 23/12/2003 | グラ ンドピアノ搬入日 |
| 16/1/2004 |
契約締結日 鍵は １９日 渡したいとのことで、アメリカに行っているうめぷは、不動産屋さんに 代理で 受け取ってもらうことにしました この日、うめぷは ４０分 遅刻しました、、、この日は、遅刻厳禁です。 |
| 19/1/2004 |
（売主から不動産屋）鍵の引渡し、家の状態確認、電気 水道 メータの
確認 通常 売主・不動産屋・買主 で ３人立会いです |
| 26/1/2004 |
（不動産屋から）鍵を不動産屋さんからもらう・部屋の採寸 |
| 27/1/2004 |
アパート退去手続き・ペンキ購入（予定） |
| 28〜29/1/2004 |
壁紙はがし、床板の購入 火災･生命保険契約(28/1) |
| 7/2/2004 |
家の掃除・片付け 床板はり |
| 8/2/2004 |
引越し荷物梱包 |
| ２月２週目 |
ピアノ部屋のペンキ塗り・床板はり・防音工事（時間があればね） TV、電気、水道、手続き 引越し機材（台車 電気ドリル コンクリートドリル）の確保 レンタルトラックの確保 ピアノ搬入のための警察道路使用許可 |
| 14/2/2004 |
家具 ばらし 梱包 |
| 15/2/2004 |
引越し |
| 16/2/2004 |
ピアノ搬入日 （時間未定） |
| ２月３週目 |
住民登録 （同時に 自動車登録） アパートの 片付け |
| 9月2週目 |
日本の税務署から、「国外送金などの内容についての お尋ね」という書
類が届く 「理由は？」ということだったので、「銀行口座の移動」としました。 直接、ベルギーの Notaire に入金する場合は、他に資産取得の状況についても 書く必要が出てきます。。。が、まぁ 普通は 自分のから 自分のに 移すでしょ？ |
A: おまけ
うめぷ家の写真
１階見取り図
２階見取り図
屋根裏部屋（３０ｍ２） ＋ 地下室（１２ｍ２） ＋ 屋根つきガレージ と なっております。
二人で住むには、大きすぎたかも、、、(^^;;;
ちなみに、お隣さんも 同じつくりなのですが、夫婦＋子供４人 だそうです。(^_^)
ちょうど、３ヶ月前に引っ越してきたそうなので、よいご近所さんになってもらえるといいなぁ〜
ピアノ部屋工事の様子
部屋の出来上がりと...
その他の様子
畑の様子
Tips..
離婚物件は、一番安くで購入しやすい物件となります。ベルギーの離婚率はとても高いので、それなりに ねらい目かもしれません。
単純リンク・相互リンク 大歓迎です
